La rehabilitación de edificios en Málaga (I)
El deber de rehabilitación. Edificios ruinosos. Rehabilitación integral.
El texto del vigente PGOU de Málaga impone el deber de rehabilitación a los propietarios de los siguientes tipos de edificaciones:
- inmuebles incluidos en catálogos de protección pertenecientes al PGOU o a los instrumentos que desarrollan o complementan el PGOU
- inmuebles incluidos en un Área de rehabilitación y cuya rehabilitación forzosa haya quedado prevista en un planeamiento especial
- edificios sometidos a régimen de protección cautelar en espera de que se desarrolle el planeamiento especial de desarrollo que determine la pertinencia de su catalogación
- edificios sujetos a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen especial de protección
- edificios declarados en situación legal de ruina urbanística, cuando el propietario haya optado por la completa rehabilitación.
Rehabilitación de edificios ruinosos
De acuerdo con la vigente Ordenanza de conservación e inspección técnica de las edificaciones, la declaración de un inmueble en estado de ruina faculta al propietario para proceder a la rehabilitación del mismo, si así lo solicita y asegura el mantenimiento de las condiciones de seguridad. Para ejercer ese derecho, una vez declarada la ruina y si el edificio no está ocupado, el propietario dispondrá de tres meses para solicitar la oportuna licencia municipal de rehabilitación. Si el inmueble está ocupado, deberá resolver previamente los contratos, contándose los tres meses de plazo para solicitar licencia a partir de la fecha de deshaucio.
Rehabilitación integral
En Málaga, se considera obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales del edificio. La ejecución de obras de rehabilitación integral requiere la obtención de las correspondientes licencias de obras y de primera ocupación. La obtención de ambas licencias tiene los mismos efectos que la realización de una Inspección Técnica del Edificio con resultado favorable. A los efectos de determinar los plazos para la presentación de informes de ITE, un edificio que ha sido objeto de una intervención de rehabilitación integral se considera un edificio nuevo, con lo que la antigüedad se computa a partir de la fecha del final de las obras ejecutadas.
Rehabilitaciones en Suelo No Urbanizable
Para la autorización de obras de rehabilitación de edificaciones o construcciones existentes en Suelo No Urbanizable, tanto el inmueble como los usos deben respetar la legalidad urbanística. Además, las actuaciones deben estar expresamente permitidas por el PGOU de Málaga. La transformación radical de la construcción existente conlleva la necesidad de un nuevo proceso de autorización con los mismos requisitos que la nueva implantación. En cualquier caso, son necesarias las autorizaciones, informes y actuaciones administrativas previstas por las legislaciones sectoriales.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Málaga y provincia
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